Как коронавирус повлиял на польский рынок недвижимости

Вспышка коронавируса остановила рост цен на жилье за последние несколько лет, аренда жилья стала дешевле. Но те, кто рассчитывал на быстрое и значительное снижение цен на новые помещения, могут почувствовать разочарование.

Цены на квартиры в большинстве польских городов неуклонно растут с 2017 года и вызывают бурные эмоции. Согласно данным ведущей консалтинговой компании JLL в Польше, в первом квартале этого года за квадратный метр новой квартиры в Варшаве требовалось заплатить в среднем 10,9 тыс. злотых. 10 000 злотых в Труймясте, Краков — 9,7 тыс. злотых, Вроцлав — 8,7 тыс. злотых и Познани — 7 700 злотых.

Данные первого квартала показывают, что в течение года больше всего выросли цены на новые дома в Кракове — на 26%, Люблине — на 15%, Катовице — на 14%, во Вроцлаве — на 13% и Труймясте — 12 процентов. Несмотря на это, желающих купить новое жилье не уменьшилось.

В прошлом году на 6 крупнейших рынках недвижимости, застройщики продали 65,4 тыс. квартир. Это был второй лучший год в истории рынка недвижимости после рекордного 2017 года.

Хотя эксперты единодушно признают, что предугадать о том, с чем столкнется рынок недвижимости, немного похоже на гадание на кофейной гуще (потому что все зависит от хода пандемии), но некоторые тенденции уже видны.

Прежде всего, те, кто надеялся, что коронавирус не только остановит рост цен на жилье, продолжающийся в течение нескольких лет, но быстро приведет к значительному падению, они могут почувствовать разочарование. Особенно, если ожидания были относительно новостроек.

Рынок недвижимости.

Первые изменения были заметны в Варшаве, где в марте было зафиксировано замедление роста цен на жилье на вторичном рынке. По последним данным SonarHome, в мае средняя цена на квартиры в Гданьске упала на 3% по сравнению с апрелем.

В других городах было то же самое: во Вроцлаве снижение составило 3%, в Варшаве, Кракове и Познани — по 2%, а в Гдыне и Сопоте — только 1%.

— Изменения минимальны и практически незаметны для покупателей. Однако они могут быть сигналом того, что продавцы будут более охотно вести переговоры, чего не было до появления коронавируса, — говорит Барбара Бугадж, главный аналитик по недвижимости в SonarHome.

Наибольший спад продаж наблюдался в марте и апреле. Но, по словам девелоперов, рынок медленно просыпается.

— После падения спроса в апреле мы наблюдаем значительный рост интереса к нашему предложению приморских квартир среди клиентов со всей Польши с начала мая, — говорит Сильвия Витовска, представитель Allcon Osiedla.

Однако на первичном рынке не может быть значительных падений цен. Девелоперы не желают снижать цены на покупку жилья, а предлагают промо-акции.

Наиболее ситуация с коронавирусом повлияла на рынок аренды жилья. Владельцы этих объектов недвижимости должны списать текущий год. Это может временно повлиять на снижение арендной платы при долгосрочной аренде, потому что в этой ситуации некоторые владельцы просто будут искать арендаторов на длительный срок.

Действительно, некоторые владельцы квартир отказываются от туристов и ищут арендаторов на долгосрочную аренду. В последнее время рекламные порталы были наполнены квартирами с краткосрочного рынка. Эффект? Сегодня на рынке аренды есть много предложений, например, аренда 30-метровой студии в Пшиможе, в 1,3 км от моря — 1260 злотых плюс коммунальные платежи. Кроме того, клиент заплатит только половину этой ставки за первый месяц.

Цены на жилье. О чем нам говорит кризис 2008 года.

Хотя мы не знаем, как будет выглядеть нынешний кризис, предположения можно найти в опыте 2008 года. Как этот кризис повлиял на цены на жилье? На фоне изменений, наблюдаемых в других странах, в крупных польских городах кризисные падения цен были довольно умеренными. После первых 12 месяцев цены предложений составляли на 8-14 процентов ниже, но во всех городах период падения цен длился гораздо дольше года.

Изменения произошли не сразу. В первом квартале кризиса девелоперы старались удерживать цены, скидки были небольшими или принимали форму неожиданных акций, таких как «при покупке квартиры, получишь машину».

Большая квартира, балкон и сад.

Однако уже на сегодняшний день видно, что пандемия проливает новый свет на потребности клиентов. После периода принудительного карантина некоторые покупатели пришли к выводу, что им нужна большая квартира, балкон или сад.

— Некоторые решили, что существующая квартира слишком мала, — говорит Казимеж Кирейчик, вице-президент правления JLL. — В ней не было места для тихой работы, на кухне не было возможности хранения крупных покупок, и совместное питание, безусловно, было бы удобнее за большим столом, например, в столовой. Мысль о дополнительной ванной комнате, кажется, уже не такая важная, а гораздо большая терраса или балкон попали в список необходимых моментов при выборе жилья.

Только позволить себе купить квартиру могут те, кто имеют высокую кредитоспособность или накопили собственные средства.

Сознательные инвесторы ищут квартиры. Процентные ставки по депозитам резко упали — до 0,1 процента. Хранить деньги на депозитах стало невыгодно. Поэтому клиенты с наличными могут попасть на рынок недвижимости, потому что у них мало других финансовых инструментов, которые могли бы обеспечить прибыль, превышающую инфляцию. Однако следует отметить, что арендные ставки в настоящее время немного ниже, поэтому необходимо рассчитать доходность таких инвестиций.

Гораздо сложнее стало получить кредит.

Банки ужесточили стандарты предоставления кредитов. До недавнего времени было достаточно иметь 10 % стоимости жилья для первоначального взноса.

В настоящее время некоторые банки требуют даже 30 или 40 процентов наличными. Люди, которые находились на грани кредитоспособности, могут получить отказ в получении кредита. Также проблематично будет взять кредит тем, кто работает в соответствии с гражданско-правовыми договорами, самостоятельно занятыми или занятыми в отраслях, которые связаны, например, с туризмом.